不动产异议登记设立及注销办事指南|一文全懂
编号│东卫·张涛律师团队MS2102总第285编者│东卫·张涛律师团队研究/编辑部联系│13911056513@139.com
【内容导读】
1.什么是不动产异议登记？
2.谁可以申请不动产异议登记？
3.设立不动产异议登记需要提交什么资料？
4.如何注销不动产异议登记？
5.不动产异议登记有什么样的法律效力？
6.不动产异议登记与诉讼保全的区别
7.北京地区的不动产异议登记如何办理？
附：不动产登记申请书填写说明
【关键词】不动产异议登记 异议登记设立 异议登记注销 利害关系人 不动产登记机构
【法律依据】《中华人民共和国民法典》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《国土资源部关于印发<不动产登记操作规范（试行）>的通知》、《城市房屋权属登记管理办法》
【常见问题】
一、什么是不动产异议登记？
不动产异议登记是指不动产登记机构将相关权利人或利害关系人所提出的对既有登记事项的异议记载于不动产登记簿上，以表明既有登记事项存在争议的登记。其作用在于使不动产登记簿上记载的权利处于争议状态。异议登记系属保全性登记，旨在为权利人在更正登记前提供一种过渡性保护，以防止物权请求权最终难以实现而弱化为债权。利害关系人通过此举可以保护其权利。
《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
二、谁可以申请不动产异议登记？
异议登记申请人应当是利害关系人。其范围应限于《民法典》第222条规定的“认为不动产登记簿记载的事项错误”的当事人，也就是说如果不动产登记簿记载的事项并无错误，则不能适用异议登记这种过渡性救济方法。异议登记的利害关系人在提起异议登记时，其需要进一步提起民事诉讼，就此而言异议登记的利害关系人和提起诉讼的当事人是统一的。
三、设立不动产异议登记需要提交什么资料？
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条的规定，利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：
（一） 证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；
（二） 证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；
（三） 其他必要材料。
四、如何注销不动产异议登记？
（一）申请主体注销异议登记申请人是登记簿记载的权利人或异议登记申请人。（二）申请注销异议登记提交下列材料：1．不动产登记申请书原件；2．申请人身份证明；3．申请人为利害关系人的，提交不动产登记证明原件；申请人为不动产权利人的，提交异议登记申请人的起诉被人民法院裁定不予受理或者予以驳回诉讼请求的材料原件，或已经判定不动产权利归属的生效法律文书原件；4．其他必要材料。
五、不动产异议登记有什么样的法律效力？
（一）一般效力
异议登记的目的在于阻断不动产登记公信力和推定力，避免第三人善意取得存在错误登记的不动产权利。这就是说，在发生异议登记的情况下，表明有人对登记权利的归属或者内容产生了争议，如果第三人罔故异议登记的警示仍然进行交易，因登记的善意推定效力已不存在，其将无法主张善意取得。
（二）有争论的法律效力
一种观点认为，在异议登记之后，登记权利人如果处分其财产，则构成无权处分。因此，登记机构有权拒绝办理处分登记。虽然《城市房屋权属登记管理办法》没有明确对此加以规定，但是其第27条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的３０日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的１５日内核准注销，并注销房屋权属证书。”这里所言的“权属清楚”，就暗含了产权存在争议情况下不予或者暂缓登记的意思。
另一种观点认为，存在异议登记的情况下，并不妨碍权利人的处分权，登记机构也无权暂缓或者拒绝其登记请求。理由在于：第一，异议登记并非权利登记，并不表征权利，它只是一项临时性的救济措施。因此，其效力主要是警示他人该物权存在产权不明的交易风险。第二，异议登记不影响处分登记，并不妨碍异议登记立法目的的实现。第三，禁止登记机构继续办理处分登记，可能损害登记簿记载的权利人及第三人的利益，并可能引发登记机构的赔偿责任。第四，可能导致查封制度虚置、异议登记滥用并妨碍不动产的流转。
六、不动产异议登记与诉讼保全的区别
（一）概念不同
异议登记是指利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。上所记载权利失去正确性推定的效力，因此异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。
财产保全是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。
（二）设定条件不同
异议登记并不必然形成纠纷。相对来说，异议登记的程序则较为简单，只需向登记机关提出申请，而且费用也比较低。
财产保全建立在案件纠纷的基础上，依据我国《民事诉讼法》的规定，无论是诉前财产保全还是诉讼财产保全都有较为严格的条件要求。比如要缴纳可观的保全费用、诉前财产保全绝大多数情况下还要提供相应的财产担保。
（三）所采用的措施不同
异议登记操作时只需要由登记机构在登记簿上注明异议登记，不需要采取其他的措施。财产保全采用查封、扣押、冻结等法律规定的方法。
（四）效力不同
不动产被查封或冻结时，登记名义人一般无法继续使用并处分被保全物。而异议登记只是妨碍了原权利人的处分，并没有对原权利人的使用和处分权利做出实质性的限制。它只是让买受人不再受善意取得制度的保护。所以，较之于财产保全而言，异议登记对于不动产所做的限制要小得多。
（五）期限不同
不动产财产保全的期限不得超过三年。查封期限届满，如果没有办理延期手续的，查封的效力将消失。
异议登记制度，为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定状态，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。
（六）导致的结果不同
异议登记是更正登记的前置程序，如果证据充分，异议登记的结果是进行更正登记。但是诉讼保全并不涉及登记问题，如果要办理变更，必须依据相关登记程序办理。
【实务操作】
北京地区的不动产异议登记如何办理？
（一）需提交的材料
1．不动产登记申请书原件；
2．申请人身份证明；
3．证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；
4．证实不动产登记簿记载的事项错误的材料原件；
5．其他必要材料。
（二）办理地址及电话
机构名称
地址及电话
北京市不动产登记事务中心
电 话：010-89150318
地址：北京市丰台区西三环南路1号（六里桥西南角）政务服务中心2层C岛综合窗口
东城区不动产登记事务中心
电 话：010-64006265
地址：北京市东城区地安门东大街88号
西城区不动产登记事务中心
电 话：010-66007070
地址：北京市西城区南菜园街51号
海淀区不动产登记事务中心
电 话：010-60609304
地址：海淀区阜成路67号海淀区政务服务中心八里庄分中心3层
丰台区不动产登记事务中心
电 话：010-68917100
地址：北京市丰台区丰体南路1号院8号楼底商
石景山区不动产登记事务中心
电 话：010-68865488
地址：北京市石景山区阜石路165号院今鼎时代广场D座（4号楼）六层
门头沟区不动产登记事务中心
电 话：010-21724280
地址：北京市门头沟区新桥大街48号
房山区不动产登记事务中心
电 话：010-81312689
地址：北京市房山区长阳镇昊天北大街38号（房山区政务服务中心）2号门一层1号厅
通州区不动产登记事务中心
电 话：010-80888963
地址：北京市通州区新华南路196号
顺义区不动产登记事务中心
电 话：010-69425703
地址：北京市顺义区复兴东街3号院
大兴区不动产登记事务中心
电 话：010-69261324
地址：北京市大兴区兴旺路艺苑桐城9号楼二层
昌平区不动产登记事务中心
电 话：010-89703954
地址：昌平区景兴街10号院1号楼
平谷区不动产登记事务中心
电 话：010-89992360
地址：北京市平谷区林荫北街13号平谷区政务服务中心
怀柔区不动产登记事务中心
电 话：010-69687497
地址：北京市怀柔区政务服务中心不动产登记分中心 怀柔区开放路33号2层
密云区不动产登记事务中心
电 话：010-69043359
地址：北京市密云区新东路285号密云区政务服务中心
延庆区不动产登记事务中心
电 话：010-69148073
地址：北京市延庆区庆园街60号延庆区政务中心三层
北京经济技术开发区不动产登记中心
电 话：010-67888829
地址：北京市北京经济技术开发区宏达北路12号创新大厦B座三区东门
附：不动产登记申请书填写说明【来源于《北京市不动产登记工作规范（试行）》】
【收件编号、日期】填写登记收件的编号和时间。
【收件人】填写登记收件人的姓名。
【登记申请事由】用勾选的方式，选择申请登记的权利或事项及登记的类型。
【权利人、义务人姓名（名称）】填写权利人和义务人身份证件上的姓名或名称。
【身份证件种类、证件号】填写申请人身份证件的种类及编号。
【通讯地址、邮编】填写规范的通讯地址、邮政编码。
【法定代表人或负责人】申请人为法人单位的，填写法定代表人姓名；为非法人单位的，填写负责人姓名。
【代理人姓名】填写代权利人申请登记的代理人姓名。
【代理机构名称】代理人为专业登记代理机构的，填写其所属的代理机构名称，否则不填。
【联系电话】填写登记申请人或者登记代理人的联系电话。
【坐落】填写宗地所在地的地理位置名称。涉及地上房屋的，填写公安机关依法确定的房屋坐落，一般包括街道或片区名称、门牌号、楼牌号、单元牌号、户（室）牌号等。
【不动产单元号】填写不动产单元的编号。
【不动产类型】填写土地、房屋、建筑物、构筑物或者森林、林木等。
【面积】填写不动产单元的面积。涉及宗地及房屋、构筑物的，分别填写宗地及房屋、构筑物的面积。
【用途】填写不动产单元的用途。涉及宗地及房屋、构筑物的，分别填写宗地及房屋、构筑物的用途。
【原不动产权属证书号】填写原来的不动产权属证书或者登记证明的编号。
【构筑物类型】填写构筑物的类型，包括隧道、桥梁、水塔等地上构筑物类型，透水构筑物、非透水构筑物、跨海桥梁、海底隧道等海上构筑物类型。
【林种】填写森林种类，包括防护林、用材林、经济林、薪炭林、特种用途林等。
【被担保债权数额（最高债权数额）】填写被担保的主债权金额。
【债务履行期限（债权确定期间）】填写主债权合同中约定的债务人履行债务的期限。
【在建建筑物抵押范围】填写抵押合同约定的在建建筑物抵押范围。
【需役地坐落、不动产单元号】填写需役地所在的坐落及其不动产单元号。
【登记原因】填写不动产权利首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记等的具体原因。
【登记原因证明文件】填写申请登记提交的登记原因证明文件。
【申请证书版式】用勾选的方式选择单一版或者集成版。
【申请分别持证】用勾选的方式选择是或者否。
【备注】可以填写登记申请人在申请中认为需要说明的其他事项。
【作者简介】
版权公告
