【最高人民法院法官着述】<br>

如果业主以物业服务企业未按照合同约定履行义务，提出抗辩，拒交相关费用的，应分别不同的情况予以处理：

（1）由于现实中物业服务管理情况十分复杂，有时物业服务企业在提供服务时，可能是因技术问题，造成履行合同不符合合同约定，或者有瑕疵，或者经过多方努力也未使业主满意。在此种情况下，业主不能以此提出抗辩拒交相关费用，即使提出也不应予以支持。如果物业服务企业在服务管理中给其造成损失等，其可以另行起诉。

（2）如经法院审查，物业服务企业确实不履行服务管理职责，或者履行职责存在严重过错，法院应当认定物业服务企业违约，对于业主请求可视具体情况，酌情予以处理。

某装演公司在某小区购买一栋别墅，并与小区物业服务企业签订物业服务合同。某公司使用该别墅之后，有一天，发现有人进人公司，窃取了价值3万多元的财物，并向公安机关报案。之后，物业服务企业向装演公司收取物业服务管理费用等，装演公司以物业服务企业单方违约，未履行治安管理职责为由，拒绝交纳水电、物业服务管理费。至此，双方发生纠纷。

物业服务企业认为，该企业是合法的物业管理企业，装演公司是小区住户，双方之间形成物业服务管理法律关系。依据有关规定装演公司应向物业服务企业交纳水电、物业管理费用。装演公司不能证明其财产被盗，系物业服务企业在履行保安执勤活动中存有过错，装演公司以公司被盗为由，拒付物业费用等无法律依据。因此，请求装演公司支付物业费用及逾期利息。

装演公司认为，物业服务企业管理严重失职以及小区治安状况混乱是造成业主被盗的直接原因，由于物业服务企业没有建立健全治安管理制度而致公司财物在物业服务企业提供服务管理的范围内被盗，其应承担相应的法律责任。法院查明，装演公司人室偷窃事件，与物业服务企业履行保安值勤的物业服务管理义务不当有直接关系，物业服务企业提供的物业服务管理确有瑕疵。

法院认为，装演公司以此为由拒交物业服务管理费用，属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与物业服务企业的违约程度相对应。因此，对于装演公司的抗辩理由，部分予以支持。判决装演公司支付物业服务公司物业服务管理费用的90%;物业服务公司承担的违约责任为物业服务管理费用的10%。上述案例是物业服务企业在提供物业服务管理的过程中经常遇到的问题，也是物业服务企业与业主产生矛盾的主要原因之一。对于此类案件业主可以根据自己受到的经济损失情况，主张适当地减少物业服务管理费。

来自：最高人民法院民事审判第一庭编着：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》